La venta de viviendas, desbocada: “Es una espiral de especulación”
Ni los precios bajan, ni la demanda se frena. El problema de la vivienda en España, que de acuerdo con el CIS es la principal preocupación de los ciudadanos, no termina de encontrar una senda de moderación en los precios. La oferta, que según reguladores como el Banco de España, es limitada para la cantidad de hogares que se forman, sigue muy por debajo de una demanda que no para de subir pese a que los precios son más altos que nunca. Pese a esto, los expertos apuntan que construir más no será la panacea.
“Es una espiral alcista promovida por la especulación”, resume Miguel Ruiz, experto del Observatorio Derechos Económicos, Sociales, Culturales y Ambientales (DESCA). En su opinión, mientras las expectativas apunten a que es un producto de inversión del que se puede obtener beneficio, las cosas no cambiarán: “Los actores financieros observan que se puede sacar rentabilidad en las operaciones inmobiliarias porque los precios de las casas y los alquileres siguen subiendo”, remata.
Si bien los expertos coinciden en que no se puede hablar de burbuja en las condiciones actuales de mercado —para que esto ocurra el crédito, el endeudamiento y la construcción injustificada tendrían que estar disparados, como ocurrió en 2007— las comparaciones con los años de la crisis hipotecaria comienzan a sucederse. En febrero de este año las compraventas de vivienda aumentaron un 13,9%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), pero los precios lo hicieron un 10% con respecto al mismo mes del año pasado, según Fotocasa. Pero esto no ha sido óbice para las 59.682 operaciones que se llevaron a cabo y que suponen la cifra más alta en ese mes desde febrero de 2007, justo antes de que la burbuja inmobiliaria saltase por los aires, arrastrando con ello a miles de familias que habían comprado casa.
Actualmente, los salarios corren detrás de los precios de compra y de alquiler, y aunque el acceso al crédito se ha vuelto más fácil a medida que los tipos de interés se moderaban, comprar una casa es cada vez más difícil. El salario medio cerró 2024 con un incremento del 3,6% (2.331 euros brutos), pero el índice general de precios de la vivienda pasó de una media de 152.618 euros en el primer trimestre del año pasado, a 165.433 euros en el cuarto, un 8,3% más, según los datos del INE. De hecho, el año pasado fue el más caro de la historia en lo que a vivienda se refiere y el importe llegó hasta los 2.086 euros por metro cuadrado, según la estadística registral, lo que supone superar los precios medios que se pagaron en 2007, el momento previo a la Gran Crisis. De nuevo, aparece el fantasma de la crisis inmobiliaria.
Blindar lo público
Aunque la situación en 2025 no sea idéntica, Ruiz advierte que se pueden extraer lecciones de aquel entonces: “La construcción de vivienda de mercado libre con precios desorbitados no va a solucionar la crisis por sí sola”, apunta. Porque aunque una regla básica del mercado dicta que a más oferta menores precios, eso no ocurre en el caso de las casas y, como explica el urbanista y arquitecto Gerardo Roger, una vivienda o un solar “tienen un valor de localización que vale lo que paga el que más pueda ofrecer por ella” y por muchas casas que se construyan en otros lugares, eso no cambia y el precio tampoco se modera. Así, ambos expertos coinciden en que la solución pasa por establecer medidas públicas de control.
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“Antes de construir más hay que considerar otro factor: las miles de viviendas que han salido del mercado y han pasado a tener uso turístico, de temporada o directamente están cerradas”, explica Ruiz. Además, en este grupo también incluye a aquellas que se construyeron como protegidas y han perdido esa catalogación. “Deberían ser viviendas para que viva la gente”, remata. De hecho, en un informe del Observatorio DESCA, alertan que de las 72.501 viviendas que había con protección en la provincia de Barcelona en 2021, solo quedarán 36.031 en 2030. Esto ocurre porque la etiqueta de vivienda protegida en España ha tenido históricamente una duración de entre 10 y 15 años y una vez superado este plazo, pasaba a considerarse de libre mercado.
Lo que necesitamos son viviendas protegidas para toda la vida. No podemos repetir los mismos errores del pasado
Entre las herramientas que proporciona la Ley de Vivienda que el Gobierno aprobó a comienzos de año, estaba la posibilidad de blindar esta catalogación de VPO para evitar que se pudiese especular con inmuebles que habían sido promovidos con dinero público. Un dato que arroja luz sobre el peso que podría tener este blindaje es que, de acuerdo con un estudio de la Fundación Alternativas, más de la mitad de los pisos en España ha sido VPO: “Estiman que el 60% de la vivienda en España ha sido vivienda protegida en algún momento”, insiste Ruiz. De haberse mantenido, el precio tanto para el alquiler como para la compra habría estado limitado. “Hay que construir vivienda social y no la vivienda que está construyendo ahora la Comunidad de Madrid, por ejemplo, porque es una vivienda protegida que dentro de 10 años va a pasar al mercado. Lo que necesitamos son viviendas protegidas para toda la vida. No podemos repetir los mismos errores del pasado”, concluye el experto.
La conclusión es que antes de construir más, habría que poner bajo control la tentación de especular con un producto esencial como la vivienda. Más, cuando las expectativas suelen ser un elemento central a la hora de elegir en qué se puede o no invertir. Impedir que se convierta en un producto de lujo o que se lleve la mayor parte de los presupuestos familiares es esencial, aunque para muchos ya es prohibitiva. De hecho, a la pregunta de ¿qué es para ti la riqueza?, uno de cada cuatro españoles respondía que tener acceso a una casa, según una encuesta de Manos Unidas. “Medidas como el control de precios o el blindaje de la protección no atajan el problema, pero al menos rebajan la especulación”, concluye desde DESCA.
